Co to jest zarządzanie i na czym ono polega?

W świetle ustawy o gospodarce gruntami, polega ona na podejmowaniu decyzji i dokonywaniu wszelkich czynności zmierzających do utrzymywania nieruchomości w stanie niepogorszonym zgodnie z jej przeznaczeniem, jak również do uzasadnionego inwestowania w tę nieruchomość. Zarządzanie może zostać powierzone zarządcy - osobie fizycznej lub innemu podmiotowi - przez właściciela, wspólnotę mieszkaniową czy jednostkę, której przysługuje prawo do nieruchomości, na podstawie umowy o zarządzanie.

Z reguły zarządca jest uprawniony do podejmowania czynności zwykłego zarządu, do których należy:

• dokonywanie bieżących napraw,
• dbanie o porządek i czystość,
• konserwowanie urządzeń wspólnego użytku - wind, domofonów itp.,
• pobieranie czynszów i innych opłat,
• wpłacanie należności za nieruchomość do właściwych jednostek.

Czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu zarządca może wykonywać po uzyskaniu zgody właściciela nieruchomości. Będą to np.: sprawy związane z przeprowadzeniem generalnego remontu, podnajęciem części nieruchomości, zmiany jej przeznaczenia, itp. Umowa może w każdym przypadku modyfikować zakres czynności obciążających zarządcę oraz ustalać czynności, których nie może on dokonywać samodzielnie.

Zarządca profesjonalny, który otrzymał licencję zawodową, podlega nie tylko odpowiedzialności cywilnej za wywiązywanie się ze swoich obowiązków, ale także odpowiedzialności zawodowej przed Prezesem Urzędu Mieszkalnictwa.

Informację o osobach, które uzyskały prawo do wykonywania działalności zawodowej zarządcy, uzyskać można z ogłoszeń zamieszczanych przez wojewodów w wojewódzkich dziennikach urzędowych.

Szczególny sposób zarządu przewidziany został w ustawie o własności lokali.

Właściciele lokali mogą samodzielnie określić sposób zarządu nieruchomością wspólną, a w szczególności - mogą powierzyć jej zarząd osobie fizycznej lub prawnej (administratorowi).

Jeśli jest to tzw. mała wspólnota mieszkaniowa, tj. licząca do 7 lokali, zarząd nieruchomością wspólną - jeśli oczywiście współwłaściciele nie umówili się inaczej - podlega przepisom kodeksu cywilnego o współwłasności. Natomiast duże wspólnoty, powyżej 7 lokali, są zarządzane na podstawie przepisów o własności lokali. W tym drugim przypadku właściciele są obowiązani podjąć uchwałę o wyborze jednoosobowego lub kilkuosobowego zarządu, który jako organ wspólnoty mieszkaniowej będzie zarządzał nieruchomością wspólną. Zarząd może to czynić osobiście, lub za pośrednictwem wyspecjalizowanego podmiotu, administratora, któremu powierzy czynności zarządu w drodze umowy o zarządzanie.

Zarząd kieruje sprawami wspólnoty mieszkaniowej i reprezentuje ją na zewnątrz oraz w stosunkach między wspólnotą a poszczególnymi właścicielami lokali. Czynności zwykłego zarządu zarząd podejmuje samodzielnie, zaś czynności przekraczające ten zakres - za zgodą właścicieli lokali wyrażoną w formie uchwały.

 

Na jakiej podstawie prawnej działa zarządca i administrator nieruchomości?

Zarządca i administrator nieruchomości działa na podstawie szeregu aktów prawnych i przepisów wykonawczych, w tym:

• Ustawa o gospodarce nieruchomościami z dn. 21 sierpnia 1997 r. [Czytaj całość ...]
• Komunikat Ministra Budownictwa z dn. 6 grudnia 2006 r.w sprawie uzgodnienia standardów zawodowych zarządców nieruchomości [Czytaj całość ...]

 

Co to jest wspólnota mieszkaniowa?

Wspólnota mieszkaniowa to coś w rodzaju zrzeszenia właścicieli mieszkań żyjących w jednym budynku.
Powstaje, bo ktoś musi się zajmować blokiem jako całością - płacić rachunki za światło na klatce schodowej czy podwórku, dbać o remont dachu, jeśli zacznie przeciekać itp.

Wspólnoty się nie zakłada. Powstaje ona z mocy prawa. Wystarczy, że dotychczasowy właściciel budynku (prywatna osoba, deweloper, gmina, wojsko) sprzeda komuś choćby jeden lokal. Nie ma przy tym znaczenia, czy jest to lokal mieszkalny, czy użytkowy. Wystarczy akt notarialny i wpis do księgi wieczystej.

Zasady, na jakich działa wspólnota, określa ustawa o własności lokali.

Bardzo często właściciele nie rozróżniają trzech bytów istniejących w zdrowo funkcjonującej wspólnocie. Są nimi: ogólne zebranie właścicieli, zarząd wspólnoty oraz administrator. Każdy z tych bytów ma pewne obowiązki i uprawnienia.
W uproszczeniu można je uporządkować w sposób przedstawiony poniżej.

Zebranie ogółu właścicieli jest władne do:

• przyjmowania rocznych planów gospodarczych,
• ustalania wysokości zaliczek na poczet utrzymania części nieruchomości wspólnej,
• udzielania absolutorium Zarządowi,
• ustalania wynagrodzenia zarządu lub zarządcy nieruchomości wspólnej,
• sprzedaży nieruchomości,
• obciążania nieruchomości prawami osób trzecich,
• zmiany przeznaczenia części wspólnych nieruchomości
• udzielenia zgody na przebudowę, nadbudowę lub adaptację nieruchomości oraz na zmianę wysokości udziału w następstwie powstania odrębnej własności lokalu nadbudowanego lub przebudowanego,
• dokonania podziału nieruchomości wspólnej obejmującej grunt w części niezabudowanej,
• wytoczenie powództwa przeciwko właścicielowi z żądaniem sprzedaży lokalu w drodze licytacji, na podstawie kodeksu cywilnego, czy w jakiejkolwiek innej sprawie z powództwa cywilnego,
• udzielenia innym podmiotom w imieniu wspólnoty jakichkolwiek gwarancji, pożyczek, poręczeń i zaciągania innych zobowiązań

Zarząd wspólnoty jest upoważniony do wszelkich czynności zwykłego zarządu a w szczególności:

• kierowanie sprawami wspólnoty i reprezentowanie jej na zewnątrz,
• podpisywanie oświadczeń woli za wspólnotę,
• wykonywanie uchwał zebrania właścicieli,
• dokonywanie rozliczeń przez rachunek bankowy,
• dysponowania środkami zgromadzonymi na koncie bankowym wspólnoty,
• składania właścicielom rocznego sprawozdania ze swojej działalności,
• zwoływania zebrań ogółu właścicieli,
• nadzór nad prawidłowym wykonywaniem obowiązków administratora.

Do zadań administratora należy:

• dbanie o utrzymanie w należytym stanie porządku i czystości pomieszczeń budynku służących do wspólnego użytku mieszkańców wraz z przynależnym do budynku terenem, chodnikiem
• nadzór nad pracą dozorcy, zgodnie z kartą obowiązków dozorcy w zakresie powierzchni wspólnych obciążających współwłaścicieli, z wyłączeniem lokali stanowiących odrębną nieruchomość
• dbanie z należytą starannością o stan nieruchomości, zgodnie z przepisami ustaw Prawo budowlane z 7 VII 1994 r. poprzez prowadzenie prawidłowej gospodarki remontowo - budowlanej oraz pilnowanie bieżących konserwacji powierzonego budynku i urządzeń w nim się znajdujących
• realizacja planu remontów zatwierdzonych przez Zebranie Wspólnoty
• organizowanie remontów i napraw w oparciu o konkurs ofert i decyzje Zarządu
• pilnowanie, aby zawarte zostały wszystkie umowy przez Wspólnotę o dostawę energii elektrycznej, cieplnej, gazu, zimnej wody, domofonu, wywóz śmieci oraz kontrolowanie wykonania warunków umownych, ponadto rozliczenie należności wynikających z tych umów i innych zawartych przez Wspólnotę przy pomocy środków zgromadzonych na koncie bankowym Wspólnoty
• naliczenie każdemu właścicielowi zaliczek według rocznego planu kosztów uchwalonych przez Wspólnotę stosownie do umów zawartych z dostawcami usług
• zapewnienie prowadzenia dla Wspólnoty księgowości finansowej, zgodnie z zasadami rachunkowości określonymi w Rozporządzeniu Ministra Finansów z dnia 18 sierpnia 1998 "w sprawie szczegółowych zasad rachunkowości dla niektórych jednostek nie prowadzących działalności gospodarczej (Dz. U. Nr 115 poz. 748 z późniejszymi zmianami ) i rozliczenie się z Urzędem Skarbowym
• pilnowania regularnego wpłacania przez właścicieli miesięcznych opłat z tytułu zaliczki na poczet kosztów wspólnych i świadczeń indywidualnych oraz dokonywania wymiarów opłat rozliczanych wspólnie z chwilą zmiany cen za dostarczone usługi
• składanie Zarządowi rocznych raportów i sprawozdań finansowych dotyczących administrowania nieruchomości w terminie trzech miesięcy po zamknięciu ksiąg rachunkowych zgodnie z rokiem obrotowym
• złożenia na zebraniu Wspólnoty, w myśl ustawy z dnia 24 VI 1994 r. o własności lokali, art.30 pkt. 1, sprawozdania z administrowania i rozliczenia stanu rachunku bankowego Wspólnoty oraz przedstawienia planu kosztów na rok następny
• przedstawienie Zarządowi propozycji ubezpieczenia budynku od ryzyka ognia i innych żywiołów oraz ubezpieczenia OC od działalności Zarządu
• płacenia w terminie podatków i innych opłat publicznoprawnych przypadających od nieruchomości, przy pomocy środków zgromadzonych na koncie bankowym Wspólnoty.
  
  

Jakie są uprawnienia właścicieli we wspólnocie?

Do wyłącznych kompetencji właścicieli należy:

• ocena pracy zarządu lub zarządcy. Zarząd przedstawia im sprawozdanie (m.in. finansowe) ze swoich całorocznych dokonań, a właściciele głosują nad przyjęciem sprawozdania i absolutorium dla zarządu,
• ustalanie wynagrodzenia zarządu lub zarządcy nieruchomości wspólnej oraz kosztów ich „urzędowania”, np. utrzymania biura;
• uchwalanie rocznego planu gospodarczego (np. kolejności remontów),
• zmiana przeznaczenia części nieruchomości wspólnej (np. przerobienie mieszkania na lokal użytkowy),
• wyrażenie zgody na nadbudowę lub przebudowę nieruchomości wspólnej (np. przerobienie suszarni na mieszkanie), na ustanowienie odrębnej własności lokalu powstałego w następstwie owej nadbudowy lub przebudowy itp.,
• podział nieruchomości wspólnej, np. sprzedanie kawałka działki pod budowę sklepu,
• nabycie działki,
• decyzja, czy wystąpić do sądu przeciwko właścicielowi, który uporczywie zalega z opłatami albo zakłóca spokój pozostałych, o sprzedaż w drodze licytacji jego lokalu,
• połączenie dwóch lokali w jeden bądź podział jednego na dwa (w razie odmowy zainteresowany właściciel może żądać rozstrzygnięcia przez sąd).
  
  

Obowiązek zwołania co najmniej raz w roku zebrania właścicieli lokali w terminie do końca marca każdego roku kalendarzowego spoczywa, zgodnie z art. 30 ust. 1 pkt. 3 ustawy z dnia 24 czerwca 1995 r. o własności lokali na wybranym przez właścicieli lokali zarządzie lub na zarządcy, któremu właściciele lokali powierzyli zarząd nieruchomością wspólną w umowie zawartej na podstawie art. 18 ust. 1 tej ustawy.
Natomiast w przypadku gdy ww. zarząd lub zarządca, nie zwoła zebrania ogółu właścicieli lokali w tym terminie, to zgodnie z art. 30 ust. 1a ustawy o własności lokali, zebranie coroczne może zwołać każdy z właścicieli. (Do zwoływania zebrań zastosowanie mają przepisy art. 32 ust. 1 i 2 ustawy o własności lokali.).
Wraz z końcem marca minął termin odbywania corocznych zebrań właścicieli lokali. Jednak nie wszystkie wspólnoty mieszkaniowe, które miały taki obowiązek odbyły coroczne zebrania w tym terminie.

W myśl art. 30 ust. 2 ww. ustawy, przedmiotem corocznego zebrania właścicieli lokali powinny być w szczególności:

• uchwalenie rocznego planu gospodarczego zarządu nieruchomością wspólną i opłat na pokrycie kosztów zarządu,
• ocena pracy zarządu,
• sprawozdanie zarządu i podjęcie uchwały w przedmiocie udzielenia mu absolutorium.
  
  Mogą więc być na zebraniu rozpatrywane także inne kwestie, ale te, które wymieniono wyżej należy rozpatrzyć obowiązkowo.
  Warto więc zaznaczyć, że w tych wspólnotach mieszkaniowych, w których wybrany przez właścicieli lokali zarząd (składający się z jednej lub kilku osób fizycznych) zlecił zarządzanie nieruchomością wspólną na mocy umowy-zlecenia jakiemuś zarządcy (osobie fizycznej lub prawnej, albo jednostce organizacyjne nieposiadającej osobowości prawnej) lub zlecił na podstawie takiej umowy niektóre czynności z zakresu zarządzania nieruchomością wspólną, za wykonanie tego zlecenia odpowiada przed właścicielami zarząd, który zarządzanie zlecił.
  I to o wybranym przez właścicieli lokali zarządzie mówią przepisy art. 30 ust. n2 pkt 2 i 3 ustawy o własności lokali. A więc na zebraniu corocznym właściciele mają dokonać oceny pracy wybranego przez siebie zarządu, a nie np. zarządcy, któremu zarząd zlecił zarządzanie (choć jeśli zarządca działający na zlecenie zarządu źle pracuje, to może to stanowić podstawę złej oceny wybranego zarządu, bo np. zarząd niepotrzebnie udzielił zlecenia, wybrał złego wykonawcę zlecenia, źle zawarł umowę z zarządcą, niedostatecznie kontroluje jej wykonanie itp.).
  
  Podobnie, to zarząd (a nie zarządca działający na zlecenie zarządu) przedstawia właścicielom lokali sprawozdanie ze swojej działalności i to zarządowi (a nie działającemu na zlecenie zarządu zarządcy) właściciele lokali udzielają absolutorium na corocznym zebraniu (ewentualnie absolutorium nie udzielają).
  
  W tych wspólnotach mieszkaniowych, w których nie wybranego przez właścicieli lokali zarządu, a nieruchomością wspólną zarządza zarządca (osoba prawna lub fizyczna), któremu właściciele lokali powierzyli zarząd na podstawie art. 18 ust. 1 ustawy o własności lokali, wymogi powyższe, zamiast wybranego zarządu dotyczą odpowiednio tego zarządcy (por. art. 33 ustawy o własności lokali).
  
  W tych wspólnotach, w których nie funkcjonuje ani wybrany przez właścicieli lokali zarząd, ani zarządca, któremu powierzono zarządzanie nieruchomością wspólną w oparciu o art. 18 ust. 1 ww. ustawy (ani ewentualnie zarządca ustanowiony przez sąd), doroczne zebrania właścicieli lokali nie muszą być zwoływane. Dotyczy to tych wspólnot, które funkcjonują w nieruchomościach mieszczących mniej niż 7 samodzielnych lokali i w których właściciele lokali sami bezpośrednio sprawują zarząd nieruchomością wspólną w oparciu o art. 19 ustawy o własności lokali (do którego to zarządu mają zastosowanie przepisy K.c. i K.p.c. o współwłasności).
  
  

• Podejmowanie decyzji we wspólnocie
  
  Zarząd lub zarządca podejmuje samodzielnie czynności zwykłego zarządu, robi więc wszystko, co wiąże się z załatwieniem bieżących spraw. Zawiera umowy o dostawę energii, wody i innych usług dla nieruchomości wspólnej, prowadzi ewidencję. Przygotowuje też roczne sprawozdania finansowe i plany gospodarcze, realizuje uchwały wspólnoty, organizuje zebrania, przygotowuje projekty uchwał, organizuje prace porządkowe i remontowe. Zarząd lub zarządca podejmuje samodzielnie czynności zwykłego zarządu, robi więc wszystko, co wiąże się z załatwieniem bieżących spraw. Zawiera umowy o dostawę energii, wody i innych usług dla nieruchomości wspólnej, prowadzi ewidencję. Przygotowuje też roczne sprawozdania finansowe i plany gospodarcze, realizuje uchwały wspólnoty, organizuje zebrania, przygotowuje projekty uchwał, organizuje prace porządkowe i remontowe. Bardzo istotne jest rozróżnienie, czy dane czynności należą do zwykłego zarządu, czy go przekraczają. Pierwsze zwykle dotyczą bieżącej eksploatacji nieruchomości, drugie spraw istotnych dla wspólnoty. Zarząd w sprawach przekraczających zakres zwykłego zarządu nie może podejmować decyzji samodzielnie i potrzebuje zgody właścicieli lokali podjętej w drodze uchwały. Do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu zalicza się przede wszystkim:

• ustalenie wynagrodzenia zarządu lub zarządcy nieruchomości wspólnej,
• przyjęcie rocznego planu gospodarczego,
• ustalenie wysokości opłat na pokrycie kosztów zarządu,
• zmianę przeznaczenia części nieruchomości wspólnej,
• udzielenie zgody na nadbudowę lub przebudowę nieruchomości wspólnej, na ustanowienie odrębnej własności lokalu i rozporządzenie tym lokalem oraz na zmianę wysokości udziałów w następstwie powstania odrębnej własności lokalu,
• udzielenie zgody na zmianę wysokości udziałów w nieruchomości wspólnej,
• dokonanie podziału nieruchomości wspólnej,
• nabycie nieruchomości,
• wytoczenie powództwa właścicielowi mieszkania zalegającemu z opłatami lub wykraczającemu w sposób rażący lub uporczywy przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu, albo swoim niewłaściwym zachowaniem czyniącemu uciążliwym korzystanie z innych lokali lub nieruchomości wspólnej,
• ustalenie, w wypadkach nieuregulowanych przepisami, części kosztów związanych z eksploatacją urządzeń lub części budynku służących zarówno do użytku poszczególnych właścicieli lokali, jak i do wspólnego użytku właścicieli co najmniej dwóch lokali, które będą zaliczane do kosztów zarządu nieruchomością wspólną,
• udzielenie zgody na podział nieruchomości gruntowej zabudowanej więcej niż jednym budynkiem mieszkalnym i związane z tym zmiany udziałów w nieruchomości wspólnej oraz ustalenie wysokości udziałów w nowo powstałych, odrębnych nieruchomościach wspólnych,
• określenie zakresu i sposobu prowadzenia ewidencji pozaksięgowej kosztów zarządu nieruchomością wspólną, zaliczek uiszczanych na pokrycie tych kosztów, a także rozliczeń z innych tytułów na rzecz nieruchomości wspólnej.
  

  
  Uchwały właścicieli lokali są podejmowane na zebraniu lub w drodze indywidualnego zbierania głosów przez zarząd. Uchwała może też być wynikiem głosów oddanych częściowo na zebraniu, częściowo w drodze indywidualnego ich zbierania, np. gdy na zebraniu nie było wystarczającej ilości osób. Uchwały zapadają większością głosów właścicieli lokali, liczoną według wielkości udziałów, chyba że w umowie lub w uchwale postanowiono, że w określonej sprawie na każdego właściciela przypada jeden głos. Takie głosowanie może mieć jednak miejsce, jeżeli suma udziałów w nieruchomości wspólnej nie jest równa 1 albo większość udziałów należy do jednego właściciela. Wówczas głosowanie według zasady, że na każdego właściciela przypada jeden głos, wprowadza się na każde żądanie właścicieli lokali posiadających łącznie co najmniej 1/5 udziałów w nieruchomości wspólnej. Głosowanie „jeden właściciel – jeden głos” daje właścicielom szansę przełamania monopolu właściciela większościowego np. gminy, bo gdy należy do niej większość lokali, to i większość udziałów w nieruchomości wspólnej. Może ona zatem przegłosować pozostałych członków wspólnoty, a tym samym narzucić swoją wolę. Głosowanie „jeden właściciel – jeden głos” zapobiega więc tej sytuacji. O treści uchwały, która została podjęta z udziałem głosów zebranych indywidualnie, każdy właściciel lokalu powinien zostać powiadomiony na piśmie. W razie braku zgody wymaganej większości właścicieli lokali zarząd lub zarządca może żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie, mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich właścicieli. Również każdy właściciel lokalu może zaskarżyć podjętą uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania lub w inny sposób narusza jego interesy. Powództwo to może być wytoczone przeciwko wspólnocie mieszkaniowej w terminie 6 tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu ogółu właścicieli albo od dnia powiadomienia wytaczającego powództwo o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów. Mimo zaskarżenia uchwała podlega wykonaniu, chyba że sąd wstrzyma jej wykonanie do czasu zakończenia sprawy. Raz w roku, nie później niż w pierwszym kwartale, zarząd lub zarządca musi zwołać zebranie, na którym składa sprawozdanie ze swojej działalności, a wspólnota ocenia jego pracę i udziela lub nie absolutorium. Właściciele uchwalają wówczas również roczny plan gospodarczy i opłaty na pokrycie jego kosztów. Jeżeli zarząd lub zarządca nie zwoła corocznego zebrania, wówczas uczynić to może każdy właściciel. W pozostałych wypadkach zarząd lub zarządca zwołuje zebrania w razie potrzeby. Musi je zwołać, jeżeli zwrócą się do niego o to z wnioskiem właściciele dysponujący co najmniej 1/10 udziałów w nieruchomości wspólnej. O zwołaniu zebrania zarząd lub zarządca powiadamia każdego właściciela przynajmniej tydzień przed terminem, informując o dniu, godzinie, miejscu, porządku obrad, a gdy na zebraniu mają być wprowadzone zmiany w prawach i obowiązkach właścicieli lokali, musi również o tym poinformować, podając propozycje zmian.